Les recours dont dispose le propriétaire en cas de loyer impayé ?

Un loyer impayé est une source d’angoisse pour les propriétaires bailleurs. Il est conseillé de réagir dès le premier jour de retard de paiement, et dans un premier temps de prendre contact avec votre locataire. Envoyez-lui tout d’abord un avis d’échéance de loyer, l’objectif étant d’entamer un dialogue pour comprendre la source du problème (difficultés financières ? Oubli ponctuel ?), et trouver une solution à l’amiable. Cette première étape est bénéfique pour votre analyse de la situation, et peut vous éviter d’entreprendre une procédure judiciaire souvent longue et coûteuse. S’il s’agit d’un ennui passager, et que la dette du locataire ne porte que sur un ou deux mois de loyer, il est préférable de lui proposer un délai de paiement. Si un compromis résulte de vos échanges, il est indispensable de formaliser ce dernier dans un document daté et signé par bailleur et locataire. Si la relance ne résout pas le problème, plusieurs recours sont possibles, et vous devez selon votre situation :

  • Contacter et monter un dossier auprès de votre assureur, si vous avez souscrit une assurance loyer impayé ;
  • Prévenir Action Logement, si votre locataire a choisi la garantie Visale ;
  • Joindre la personne s’étant porté caution du locataire, pour que cette dernière puisse s’acquitter des loyers dus.

Si le problème persiste, il vous faut procéder à la résiliation du bail de location. Votre contrat de location contient normalement une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de loyer impayé. Si cette clause n’apparaît pas dans votre contrat, vous devez procéder à une résiliation judiciaire. Si elle est présente, vous devez faire appel à un huissier pour transmettre un commandement de payer au locataire, qui dispose ensuite d’un délai de 2 mois pour régulariser sa situation. Si votre locataire est toujours redevable à la fin de ce délai, vous devez assigner votre locataire en justice devant un tribunal de proximité, pour que ce dernier constate la résiliation du bail de location et prononce l’expulsion du locataire, hors trêve hivernale.

Des solutions pour aider le locataire

Chômage, maladie, éclatement familial, surendettement… Les causes de loyer impayé sont nombreuses. Qu’il s’agisse d’une difficulté passagère ou d’un problème plus récurrent, vous avez intérêt à informer votre propriétaire, pour éviter la résiliation de votre bail de location, et la mise en place d’une procédure d’expulsion. En effet, vous vous êtes engagé lors de la signature du bail de location, à payer un loyer mensuel dont le règlement doit intervenir à la date renseignée sur le contrat de location. Des solutions existent pour contrer une fin de mois difficile :

  • Contacter le propriétaire pour obtenir un échéancier de paiement ;
  • Faire appel à un conciliateur de justice pour trouver une solution en cas de litige ;
  • Demander un délai de paiement au juge si votre bailleur a lancé une procédure de résiliation du bail de location ;
  • Solliciter le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour espérer profiter d’une aide financière directement versée au propriétaire ;
  • Obtenir une aide au logement (APL, ALF ou ALS) auprès de votre Caisse d’Allocations Familiales (CAF).
    Il est important de rappeler que les aides au logement sont suspendues en cas de loyer impayé, et que la CAF, vous considère dans cette situation dès que votre dette équivaut à deux mois de loyer hors charges. Enfin, le dispositif « SOS loyers impayés », mis en place par l’Agence départementale d’informations sur le logement (Adil), offre un accompagnement adapté à votre situation. Ce numéro vert vous permet de les contacter : 0805 16 00 75.

À quel moment un loyer est-il considéré comme impayé ?

Un loyer est considéré comme impayé dès lors que le paiement n’est pas effectué à la date indiquée dans le contrat de location. En revanche, la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) considère qu’il y a un loyer impayé, lorsque le montant de la dette du locataire est supérieur ou égal à 2 fois le montant mensuel du loyer brut (avant déduction de l’aide), hors charges. Si l’aide au logement dont bénéficie le locataire est directement versée au bailleur, la dette doit être au moins égale à 2 fois le montant mensuel du loyer net (après déduction de l’aide), hors charges.

Quand le bailleur doit-il déclarer un loyer impayé ?

Votre première déclaration de loyer impayé doit être adressée à votre locataire dans les 15 jours qui suivent la constatation du loyer impayé. Pour cela, vous devez envoyer à votre locataire une mise en demeure de régler sous huitaine par courrier recommandé avec accusé de réception. La seconde déclaration doit être réalisée auprès de la caution du locataire, dans un délai de 30 jours, à compter de la date à laquelle le paiement aurait normalement dû être effectué. Si votre locataire a choisi la garantie Visale pour caution, vous devez déclarer le loyer impayé à Action Logement. Enfin, vous devez signaler le loyer impayé à la CAF dans un délai de 3 mois, si votre locataire bénéficie d’une aide au logement.

La possibilité pour le bailleur de souscrire une assurance loyer impayé ?

L’assurance loyer impayé protège le propriétaire bailleur contre un défaut de paiement du locataire, en indemnisant le propriétaire à hauteur des sommes dues par le locataire. L’assureur se substitue donc au locataire pour garantir le versement du loyer. Cette garantie n’est pas obligatoire, mais il est fortement conseillé d’y souscrire pour sécuriser votre investissement locatif. Certaines conditions sont requises pour pouvoir bénéficier de cette assurance :

  • Le montant du loyer appliqué ne doit pas dépasser un certain plafond ;
  • Le bail de location doit contenir une clause résolutoire et une clause de solidarité ;
  • Le locataire doit être solvable, c’est-à-dire que ses revenus doivent être entre 2,7 et 3 fois supérieurs au montant du loyer.
  • Les plafonds et les conditions d’indemnisations varient selon les assureurs. Si vous avez souscrit une assurance contre les loyers impayés, vous devez relancer votre locataire selon des conditions définies dans votre contrat d’assurance. Lisez donc ce dernier attentivement, car il fixe notamment les délais de relance et les règles pour du commandement de payer transmis au locataire.

Quel est le délai de paiement pour un loyer impayé ?

Le locataire bénéficie d’un délai de 2 mois pour s’acquitter des sommes dues au propriétaire à la suite de la réception du commandement de payer envoyé par l’huissier. Il est important de préciser que les clauses résolutoires sont suspendues durant ce délai de 2 mois accordé au locataire. Au terme de cette période, le locataire peut rester dans le logement s’il a payé les sommes réclamées. En revanche, si le locataire est toujours redevable de son impayé de loyer, le propriétaire doit saisir le tribunal d’Instance pour procéder à l’expulsion du locataire. Selon la situation financière du locataire, le juge peut décider d’échelonner la dette du locataire sur une période de 3 ans maximum. Le bail reste effectif durant ce délai supplémentaire, et l’expulsion ne peut pas avoir lieu. Si le propriétaire entreprend lui-même l’expulsion du locataire, sans respecter la procédure d’expulsion prévue et mise en œuvre par un huissier, il s’expose à peine de 3 ans de prison, et de 30 000 euros d’amende.

Qui paie les frais d’huissier en cas de loyer impayé ?

Un loyer impayé ne débouchant pas sur un plan d’apurement, à savoir un accord à l’amiable entre le propriétaire et le locataire, implique la rédaction, et la transmission d’un commandement de payer rédigé par un huissier. Cet acte juridique engendre des frais d’huissier, qui s’ajoutent à l’impayé de loyer existant, et sont en principe à la charge du locataire. En pratique, le locataire peut refuser de les régler, et si le propriétaire a souscrit à une assurance loyer impayé, il est possible que l’assureur s’acquitter de ces frais.

Comment éviter un loyer impayé ?

Plusieurs éléments vous permettent de bien choisir votre locataire, et ainsi de minimiser le risque de loyer impayé :

  • Assurez-vous de la solvabilité du locataire, qui doit idéalement présenter des revenus 3 fois supérieurs au montant du loyer, et démontrer une situation professionnelle stable ;
  • Compilez et épluchez toutes les pièces justificatives du locataire afin de déterminer la solidité du dossier de location du locataire ;
  • Optez pour une caution en mesure de s’acquitter du versement du loyer pour compenser la défaillance du locataire et ainsi sécuriser votre investissement locatif ;
  • Souscrivez à une assurance loyer impayé pour vous protéger et couvrir les charges liées à une action en justice potentielle ;
  • Constituez un bail de location avec toutes les informations obligatoires, sans oublier d’y inscrire une clause résolutoire pour anticiper l’annulation du contrat en cas de soucis ;
  • Entretenez une bonne relation avec votre locataire, la dimension humaine est non négligeable pour éviter tout litige potentiel ;
    Pour rappel, le paiement du loyer peut correspondre au terme échu, c’est-à-dire concerner au mois passé, ou s’effectuer d’avance pour le mois à venir. Il doit obligatoirement être versé par le locataire, même si ce dernier vous fait parvenir un préavis de location pour entériner son départ du logement.

Source : Figaro Immobilier